El Poder Ejecutivo dicto en fecha 29 de Marzo de 2020 el presente decreto por el cual regula la relación entre locadores y locatarios.

A) ARTÍCULO 2°.- SUSPENSIÓN DE DESALOJOS: Suspéndase, en todo el territorio nacional, hasta el día 30 de septiembre del año en curso, la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de los individualizados en el artículo 9° del presente decreto, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere.

Esta medida alcanzará también a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto.

 

 

 

En primer lugar, en el artículo 2do, establece la suspensión de la ejecutoriedad (es decir la efectivizacion) de todas las sentencias judiciales que ordenen el desalojo de inmuebles, destinados a vivienda, uso profesional, comercio o industria, hasta el día 30 de Septiembre de 2020. Dicho plazo puede ser prorrogado por el PEN, previo dictado de un nuevo decreto.

Esta suspensión abarca a las sentencias que estaban en proceso de cumplimento, es decir  a aquellas que ya contaban con el libramiento de la orden de lanzamiento (desalojo) y que aún no se hubieran llevado a cabo.

B) ARTICULO 3°.- PRÓRROGA DE CONTRATOS: Prorrogase, hasta el día 30 de septiembre del corriente año, la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles individualizados en el artículo 9°, cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo próximo pasado y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere; y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre de este año.

Este artículo establece la prórroga de todos los contratos que hayan vencido a partir del 20 de marzo, siendo el nuevo vencimiento el día 30 de septiembre de 2020. Es decir que si un locador tiene suscripto un contrato cuyo vencimiento operaba el día 20 de abril por ejemplo, se ve obligado a prorrogárselo al locatario, en la medida que este asi lo desee, hasta el día 30 de septiembre de 2020.

El precio de la locación, será el valor acordado en el contrato para el mes de marzo de 2020. En caso que en el contrato original se haya pactado un precio distinto a partir del mes de abril, la diferencia entre el valor de marzo y de los meses sucesivos, serán abonados, tal como lo establece el artículo 6to, en cuotas – con un mínimo de 3 y un máximo de 6 cuotas-  a partir del mes de octubre de 2020. En concreto se deberá abonar el canon locativo de octubre con más la diferencia de precio dividido por la cantidad de cuotas acordadas con el locador para abonar la diferencia.

La referida prórroga también regirá para los contratos alcanzados por el artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Se aplicara este procedimiento para todos aquellos que queden en posesión del inmueble sin un nuevo contrato.

La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo. El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de QUINCE (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible.

Para hacer uso de la prorroga establecida en el párrafo anterior, el locatario debera comunicar fehacientemente, en la medida que sea posible, - el correo actualmente funciona- su intención de quedarse hasta la finalización original o prorrogarlo por un plazo menor al que fija este artículo, es decir antes del 30 de Septiembre de 2020.

En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora.

Si el locatario decide hacer uso de la prórroga, ya sea hasta el 30 de septiembre o un plazo menor a este, el fiador mantiene sus obligaciones vigentes.

 

ARTÍCULO 4°.- CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES: Dispónese, hasta el 30 de septiembre del año en curso, el congelamiento del precio de las locaciones de los contratos de locación de inmuebles contemplados en el artículo 9°. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año.

Los canones locativos tienen que seguir abonándose. Ya sea una suma fija o bien una suma escalonada. En este último caso, la diferencia entre el valor del mes de marzo y los sucesivos no se abonara en esta oportunidad, sino que deberá abonarse según lo establecido en el artículo 6. Es decir en cuotas y a partir del mes de Octubre de 2020.

La misma norma regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato.

Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria se regirán conforme lo acordado por las partes.

Si el locatario asumió el pago de servicios, y/o tasas, deberá continuar abonando los mismos tal como se pactara en el contrato original.

ARTÍCULO 5°.- SUBSISTENCIA DE FIANZA: No resultarán de aplicación, hasta el 30 de septiembre del año en curso o hasta que venza la prórroga opcional prevista en el artículo 3° tercer párrafo, el artículo 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación ni las causales de extinción previstas en los incisos b) y d) del artículo 1596 del Código Civil y Comercial de la Nación.

En concreto, el  párrafo 3ro del artículo 1225 que establece la nulidad de toda extensión anticipada de la fianza. Es decir que vencido el contrato la fianza termina. Pero con el dictado de esta norma, la cual prorroga la vigencia de los contratos imperativamente, el fiador se ve obligado a mantener sus obligaciones hasta la nueva finalización del contrato o hasta al real y efectiva entrega del inmueble.

Asimismo, la causal de extinción de la fianza por prórroga del plazo sin el consentimiento del fiador (inciso b) queda sin efecto durante la vigencia de este decreto o los sucesivos que así lo confirmen.  Y la causal de extinción por falta de iniciación de acción judicial por parte del locador dentro los 60 días de requerido al fiador, también queda sin efecto durante la vigencia de este decreto.

ARTÍCULO 6°.- DEUDAS POR DIFERENCIA DE PRECIO: La diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por la aplicación del artículo 4°, deberá será abonada por la parte locataria en, al menos TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.

No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.

Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.

Sin perjuicio de remitirnos a los comentarios de los artículos 3 y 4, vale reiterar que las diferencias de precio pactadas para los periodos posteriores a marzo de 2020 deben ser abonadas. La novedad es que no se abonan conjuntamente con el canon locativo, el cual queda establecido al valor de Marzo de 2020, sino que deberán ser abonadas en cuotas – entre 3 y 6- a partir del mes de octubre de 2020, con más el nuevo valor, Ello, independientemente que antes de octubre venza el contrato, el locatario deberá abonar las diferencias de precios devengadas en tantas cuotas acordadas con el locador.

ARTÍCULO 7°.- DEUDAS POR FALTA DE PAGO: Las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta el 30 de septiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.

Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.

Durante el período previsto en el primer párrafo del presente artículo no será de aplicación el inciso c) del artículo 1219 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Para el caso que el locatario no abone en término, o no abone el canon locativo, o no abone otras obligaciones asumidas en el contrato, deberá abonarlas en 3 cuotas como mínimo o 6 como máximo a partir del mes de octubre. Sin bien parece el mismo procedimiento para el caso de la diferencia de precios locativos, en este caso se puede aplicar intereses compensatorios por la mora de pago de cada una de las obligaciones pactadas originalmente en el contrato.

La falta de pago de dos periodos consecutivos, no será causal de resolución del contrato por culpa de la locataria, durante la vigencia del contrato. (Art. 1219 a contario sensu)

 

ARTÍCULO 8°.- BANCARIZACIÓN: La parte locadora, dentro de los VEINTE (20) días de entrada en vigencia del presente decreto, deberá comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a los que esté obligada.

 

El locador deberá informarle al locatario los datos de una cuenta, si este así lo quisiera, para que realice el pago del canon locativo, mediante transferencia bancaria o deposito.

 

 

 

 

 

ARTÍCULO 9°.- CONTRATOS ALCANZADOS: Las medidas dispuestas en el presente decreto se aplicarán respecto de los siguientes contratos de locación:

1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.

2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.

3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.

4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.

5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.

7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).-

 

 

ARTÍCULO 10.- EXCEPCIÓN - VULNERABILIDAD DEL LOCADOR: Quedan excluidos de lo dispuesto en el artículo 4° del presente decreto los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos.

 

Si la renta obtenida del inmueble dado en locación, resulta ser el único ingreso del locador, no se aplicara la suspensión de los aumentos acordados en el contrato. Deberá acreditar, fehacientemente que es su único ingreso para afrontar las necesidades básicas.

 

ARTÍCULO 11.- EXCLUSIÓN: Quedan excluidos del presente decreto los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la Ley Nº 13.246 con las excepciones previstas en el artículo 9° inciso 4, y los contratos de locación temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

 

No se aplica el presente decreto para aquellos contratos rurales, ni para los temporarios del artículo 1199, (embajadas, consulados, habitaciones, depósitos, y exposiciones o espacios en ferias)

 

ARTÍCULO 12.- MEDIACIÓN OBLIGATORIA: Suspéndese por el plazo de UN (1) año, a partir de la entrada en vigencia del presente decreto, la aplicación del artículo 6° de la Ley N° 26.589, para los procesos de ejecución y desalojos regulados en este decreto.

Invítase a las Provincias y a la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES a establecer la mediación previa y obligatoria, en forma gratuita o a muy bajo costo, para controversias vinculadas con la aplicación del presente decreto

 

Se suspende la mediación optativa por el plazo de un año.